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李宇嘉:楼政新主题强调“托底盖帽”

2016-08-08 15:10:34 来源:每日经济新闻 责任编辑:独孤紫天 网友评论

深圳市房地产研究中心研究员   李宇嘉

基于70个大中城市房价全面回升,货币周期宽松,贷款杠杆从制造业向消费金融领域转移趋势已现,全国楼市整体已进入景气回升期。因此,预计未来还会有其他重点城市推出紧缩性的政策。

近日,沪深两个一线城市以及南京、武汉、苏州等重点二线城市楼市调控政策相继“落地”,“环京县”也强力调控。收紧限购政策、限制二套房贷杠杆、打击“首付贷”等场外加杠杆是此轮调控的主基调。基于70个大中城市房价全面回升,货币周期宽松,贷款杠杆从制造业向消费金融领域转移趋势已现,全国楼市整体已进入景气回升期。因此,预计未来还会有其他重点城市推出紧缩性的政策。

一时间,舆论再次聚焦楼市调控。去年中央经济工作会议将去库存上升为国家战略,目前全国各地去库存正轰轰烈烈,难道楼市政策“风向”要变了吗?根据中指院的监测,2月份,一、二线城市新房成交量同比分别增长41.6%和35.4%,增幅比2015年全年分别加快10个和20个百分点。但是,即便主要城市楼市销售明显回升,全国整体库存仍旧在攀升。

首先,全国商品房待售面积为73931万平方米,比去年末增加2077万平方米,是2011年的2.7倍;其次,2015年新开工面积比销售面积多了2.6亿平方米,尽管这一增幅比2014年下降了3.4亿平方米,但这是自国家统计局有监测数据以来的第6年增长,未来库存有可能还将不断增加;最后,易居研究院数据显示,截至今年2月底,一、二、三线35个城市新房存销比分别为8.7、12.5和19.7个月,意味着部分二线城市和多数三、四线城市仍旧深陷库存泥潭。

因此,去库存主题没有变,但结合去年底以来重点城市楼市火爆和监管层的态度,楼市管理从去库存单一主题,转变为去库存与因城施策双主题并列,也就是所谓的“托底盖帽”。

楼市管理主题之所以调整,一方面在于重点城市楼市相当火爆,房价暴涨、投机炒作、场外过度加杠杆。这不仅助长“脱实入虚”,且投机炒作造成的资金“虹吸效应”不利于去库存;另一方面,部分城市借去库存强力刺激需求,也违背去库存初衷。

所以,去库存在执行层面需要调整。3月29日,《人民日报》指出,去库存的根本目的是推进以人为核心的新型城镇化,而非刺激新一轮房地产粗放式发展,不能以扭曲的政策补贴刺激高端房地产销售。这是针对去年下半年以来,很多城市单纯以常规需求手段来刺激楼市,而户籍制度、土地制度改革进展不足,偏离了去库存与新型城镇化结合的本质。

此外,去库存效应无谓溢出也需要纠偏。京沪深房价创新高,南京、苏州和合肥等重点二线城市及北上深周边三、四线城市房价暴涨,投机需求泛滥。据悉,深圳二手住房投资客占比在30%~ 40%;2015年惠州、东莞临近深圳片区成交量暴涨75%,70%为深圳投资客,房价分别上涨35%和16%;上海、南京今年3月房价环比涨幅已超深圳,成为楼市新“领头羊”,长三角投资需求泛起,苏州、南京库存消化周期不足4个月,苏州房价3月上涨14%,据悉投资客已开始“进军”价格洼地无锡。

作为北京后花园的“北三县”(三河、大厂、香河,行政上隶属河北廊坊),楼市更加火爆。2015年,“北三县”新房和二手住房价格分别上涨了近30%和50%,北京“睡城”之一香河燕郊,3年来均价上涨3倍,逼近3万元。在北京刚需入市及去库存政策、京津冀一体化及“大北京”概念下,自住及投资需求泛起是主要原因。

北上深周边二、三、四线城市房价暴涨、投资炒作泛起,不仅不利于去库存,也背离了新型城镇化和区域一体化目标。因此,人民日报3月26日评论指出,当前中国经济正处于“去旧育新”的关键时期,房地产市场平稳、均衡、健康发展,既可以为转型营造良好环境,又是实现共享发展的题中之义,中国经济不需要“地产投机客”。因此,在继续坚持去库存战略的同时,执行上要纠偏,也就是因城施策,即中央统一目标和分类指导,地方因城施策和主动作为,特别是精细化管理。

首先,北上深等一线城市,增加供应是首要问题,未来楼市管理全面走向“供给侧”,即多渠道增加住房供应。同时,在保护合理需求的基础上,有针对性地控制过度利用杠杆的投资需求,严厉打击投机炒作;其次,二线重点城市既要支持本地合理需求,保护农业转移人口买房的需求,还要防止借助房贷政策松绑而泛起的投资需求,顺应以壮大城市群为核心的新型城镇化政策导向;再次,对于像合肥、郑州、武汉等接收东部产业转移和人口大省的区域中心城市,既要认识到人口、产业集中后住房需求的增加,要加强供应,还要加快公共设施建设;最后,对于很多二、三线城市,部分区域回升但外围库存压力很大,要实施分区域精细化管理。

这是好的方面,有利于区域一体化和都市圈建设,要有前瞻性地引导。同时,也有因政策宽松、炒作而泛起的投资需求,需要强化控制、稳定房价,为区域一体化和都市圈建设创造低成本环境。

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